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3. 建築予算について

いくら良い土地が見つかっても広さや値段が予算を上回っていてはどうしようもありません。別荘の場合「どうせなら広くて立派なものを・・・」という欲望に駆られてつい予算オーバーしがちです。ですから初めに予算をしっかりと決めて、その予算内でどこまでできるか挑戦する気持ちが必要です。カオリの場合は土地500万円+建物1500万円=合計2000万円以内(諸経費別)の予算で収めたいと決めました。土地の広さは150坪程度は欲しいと考えていましたので500万円を150坪で割ると坪単価33000円ほどの土地を探さなければならないということになりました。

ここで那須高原の土地評価額について少々触れておきましょう。バブル崩壊後の土地評価額はかなり下がっており、那須街道沿いで坪単価5万円、それ以外では坪単価4万円前後というのが相場です。

不動産屋さんによっては坪単価8万円とか10万円とかの値段を提示して「以前は坪単価20万円もした土地ですからお買い得ですよ」と言ってくるかもしれませんので注意して下さい。バブル期の値段を引き合いに出して、いかにもお買い得感を全面に出してくるような不動産屋さんは信用できないと疑ってかかるべきでしょう。騙されてはいけません。バブル期に幾らで買ったからせめて幾らで売りたいというのは売る側の都合であって、あくまで現在の価値で判断すべきです。繰り返しますが、那須街道沿いで坪単価5万円、それ以外では坪単価4万円前後というのが現在の土地相場なのです(高くてもいいからどうしても土地が欲しいという場合は別です)。さらに「他にいくらでも買主はいるので、早く決断してもらわなければ他の人へ売る」と言って迫ってきたら、「もう結構です」と勇気を出してお断りして、さっさと他の不動産屋さんに当たりましょう。“考える暇を与えず、決断を急がせて高額なモノを売りつける”というのは悪徳業者の常套手段であるということを覚えておいて損はありません(怪しげな人々は必ずと言っていいほどこの手を使います)。

さて、土地価格の相場については分かりましたが、それにしてもカオリが考えた坪単価33000円の土地を探すというのは至難の技のように思えてきました。そういう値段は古くからの地主さんが直接売り出す場合以外は考えられません。色々と調べて資料を取り寄せてみましたが、やはり坪単価5万円前後が一番多いようです。坪単価が安い土地もたまにはあるのですが、そういった土地は500坪単位などで売りに出ています。いくら坪単価が安くて33000円だったとしても500坪もあったらそれだけで1650万円です。かといって、坪単価5万円の土地を購入すれば、カオリの希望する150坪では750万円になってしまいます。果たして予算に見合った条件の良い土地は見つかるのでしょうか・・・。少し不安になってきました。

なお、土地に限らず予算については、建て主側の発想は「総額割り振り方式」ですが、建築業者側の発想は「費用積み上げ方式」ですので注意が必要です。同じ時間を割くのであれば出来るだけ多くの金額にしていきたいと考えるのが建築業者であり、そのため工事が始まってしまってからでも様々なオプション(追加工事)を提案してくる場合があります。建て主側は「どうせなら」良い建物にしたいという気持ちから、オプション(追加工事)を受け入れてしまいがちですが、当然、その分は後から「追加請求」として予算に上乗せされていきます。「ちょっとの費用をケチったために後で後悔したくない」という気持ちと「でも予算が・・・」という気持ち。この二つのジレンマの中で建て主は実際に建物が完成するまで悩み続けるのです。

土地価格の相場が下がっているという事情に関連して、最近、那須高原で行なわれて問題になっている詐欺まがいの商法についても少し触れておきましょう。それはかつて10万円以上の値段で土地を購入した持ち主に、「自分に任せてくれれば10万円以上の価格で売ってみせます」もしくは「この土地は素晴らしい土地だからそれだけのお金を出しても欲しい人は幾らでも居ますよ」という話を持ちかける“自称広告代理店”という人々のことです。手口としては「土地を高く売るためには宣伝が必要だから宣伝費として120万円ほどかかる。まずは前金として60万円頂きたい。宣伝費の残りは土地が売れてからで結構です」と持ちかけ、まんまと60万円を手に入れるというやり方です。広告は低額の費用で本当に雑誌媒体等に出すため、「売れないじゃないか」と文句を言ったところで、詐欺罪で訴えることはできません。これは実は“原野商法による第二次被害”という手口で、昔、悪徳不動産屋に高額で土地を買わされた人々がまた悪徳広告代理店にまんまと騙されるというケースです。実は第一次被害の加害者である悪得不動産屋と第二次被害の加害者である悪徳広告代理店は、同一の会社かグループ会社であることが多く、カモとなる顧客リストが使い回されているだけなのです。それでは、なぜ2回も騙されるのでしょうか?

第二次被害の加害者はたいていは第一次被害の加害者である悪徳不動産屋を辞めた人々です。何故辞めたかというと、勤めていた悪徳不動産屋が宅建法違反などで業務停止処分を受けて、倒産したからです。そういう人々は新たに同じ仲間同士で会社を立ち上げて(それは胡散臭い広告代理店や不動産会社、測量会社などであったりします)、以前お付き合いがあった人々にアプローチを開始します。曰く、「あの会社は酷い会社でした。実は私も騙されていたんです」などと同情を誘い、自分も被害者なんだということを強調します。「ですから私はあの会社に騙された人たちを助けてあげたいと思っているんです」と、“仲間意識”を強調します。すると以前騙されて、酷い目に会ったはずの人々が「そうですか。分かりました。お願いします」とすっかり騙されてしまうという訳です。

どうですか?もしも同じような手口で「騙されているかも?」と思った方は一度、現状を第3者的な視点で冷静に見つめ直してみることをお薦めします。そして“騙されてる”と思ったら、そういった人々とは縁を切って二度と近付かないことです。冷たいようですが、地元で事情を分かっている不動産関係者の方々からは“また騙されている人がいる、可愛そうに”と心の中で同情されているのだということにどうか気が付いて欲しいと願っています。

そうは言っても、第三者的な立場から「それはおかしいだろうよ」と思うようなことでも、本人的には「騙されてなんかいない、自分は正しい、そんなことを言うアナタがおかしいのよ」と思い込んでいるようなケースも多く(特に高齢者)、そのように完全にマインドコントロールされている人に真実を認識させること自体、非常に困難な場合も多いのですが・・・。

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